No âmbito das recentes medidas fiscais de incentivo à habitação, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu um conjunto de benefícios fiscais com impacto nas áreas da construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis destinados à habitação. O diploma contempla medidas em sede de IVA, IRS, IRC, IMI, IMT e Imposto do Selo, com especial enfoque nas operações relacionadas com o arrendamento habitacional, os contratos de investimento para arrendamento e o regime de arrendamento acessível.
Para efeitos do diploma, consideram-se, em regra:
- renda mensal moderada: até 2.300€/mês, correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026;
- preço moderado de venda: até 660.982€, correspondente ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente em 2026.
1 | IVA reduzido de 6% na construção e reabilitação para habitação
Uma das principais medidas fiscais de incentivo à habitação é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação.
Esta medida aplica-se a imóveis destinados a:
- venda para habitação própria e permanente (HPP):
- até ao limite do preço moderado de venda (660.982€);
- a venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses a contar da data de emissão da documentação relativa ao início de utilização.
- arrendamento habitacional:
- até ao limite de renda mensal moderada (2.300€/mês);
- o primeiro contrato deve entrar em vigor no prazo de 24 meses a contar da data de emissão do documento de início de utilização e o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, após licença de utilização;
- seja feita menção expressa no título aquisitivo à aplicação da taxa reduzida.
2 | Restituição parcial de IVA para particulares que constroem HPP
O diploma introduz um mecanismo de restituição parcial do IVA pago por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis destinados à sua HPP, desde que essa construção não esteja associada a uma atividade empresarial ou profissional. Quando a empreitada tenha sido tributada à taxa normal, o particular pode pedir à AT a restituição correspondente à diferença entre o IVA suportado à taxa normal e o IVA que resultaria da taxa reduzida.
Este regime aplica-se apenas a empreitadas de construção entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, não abrangendo a simples compra de materiais.
3 | IRS – Reinvestimento de mais-valias em imóveis para arrendamento
O diploma prevê a exclusão de tributação de mais-valias em IRS, quando o valor seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Para usufruir desta exclusão de tributação, o reinvestimento deve ser feito nas seguintes condições:
- entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
- a intenção de reinvestir deve ser manifestada na declaração de IRS do ano da alienação;
- o imóvel deve ser arrendado para habitação no prazo de 6 meses contados a partir do reinvestimento e permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
4 | IRS e IRC – Redução da Tributação dos Rendimentos Prediais
Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, com renda mensal moderada, passam a poder beneficiar de uma taxa de tributação autónoma de 10% até 31 de dezembro de 2029, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável.
| Situação | Imposto | Taxa/Benefício | Limites Aplicáveis | Vigência | |
| Arrendamento habitacional por particular (Categoria F) | IRS | 10%(salvo existir taxa mais favorável) | Renda mensal ≤ 2.300€ (valor 2026) e contrato destinado exclusivamente à habitação | Rendimentos auferidosaté 31.12.2029 | |
| Arrendamento habitacional por empresa (IRC) | IRC | Apenas 50% dos rendimentos prediais são considerados para efeitos de tributação | |||
| Arrendamento habitacional por sujeito passivo de IRS Categoria B (contabilidade organizada) | IRS | Apenas 50% dos rendimentos prediais são considerados | Mesmas condições do regime anterior | ||
5 | Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que produz efeitos a partir de 01.09.2026, substitui o modelo anterior e passa a usar limites de renda ligados à mediana dos valores de renda por m² em cada concelho.
As rendas deverão ser de valor igual ou inferior ao limite máximo por tipologia, a definir por portaria, e terão por base 80% da mediana dos valores de renda por m² em cada concelho, divulgado pelo INE.
Os rendimentos prediais dos contratos que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de IRS e IRC.
Os contratos de arrendamento acessível dispõem dos seguintes prazos mínimos:
- residência permanente: 3 anos.
- residência temporária: 3 meses.
O senhorio deve submeter o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato. Após submissão, o IHRU comunica à AT, ficando automaticamente abrangido pela isenção de IRS/IRC, desde que estejam cumpridos todos os requisitos legais aplicáveis.
6 | Outras medidas a destacar (em suma)
Aumento da dedução de rendas em IRS
Nos contratos de arrendamento habitacional, o limite anual da dedução das rendas suportadas por arrendatários, em sede de IRS, passa para 900€ em 2026 e para 1.000€ a partir de 2027.
Benefícios na aquisição de habitações de custos controlados
A primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a HPP, quando esteja em causa uma habitação de custos controlados, pode beneficiar de isenção ou redução de IMT, bem como de benefício em sede de imposto do selo, nos termos e limites legalmente previstos.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
É criado um regime específico para investimentos em construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional, com possibilidade de atribuição de benefícios fiscais (isenção de IMT, Imposto do Selo e IMI até 8 anos a contar da data de aquisição) por um período até 25 anos.
O presente conteúdo baseia‑se na legislação publicada até à data. Quaisquer alterações futuras poderão atualizar a informação aqui apresentada.
